전세, 월세 계약 시 주의사항

벌써 따뜻한 봄의 계절이 불쑥 다가왔습니다.

환경오염과 이상기온으로 인해 추운 봄, 더운 봄이 되어가고 있지만 결혼과 이사를 함에 있어 그 열기는 막을 수 없을 것입니다.

결혼하기에도, 이사하기에도 좋은 날씨니깐요^^

오늘은 결혼을 막 끝낸 신혼부부나 집 계약이 만료되어 이사를 준비해야 하는 분들에게 몇가지 알려드릴 내용이 있어 글을 적어 내려갑니다.

보통 집을 사서 이사를 가시는 경우에는 큰 문제가 될 소지가 없겠지만 집이 없어 서러운 우리같은 서민들에게 있어서 전세 계약이나 월세 계약은 몇년에 한번씩 꼭 거쳐야 하는 관문이 되어버렸습니다.

그러한 중에 임대차 계약서를 잘못 쓰거나 계약 전 미리 확인해 보지 못한 사항들로 인해 불이익을 당하거나 전세 계약금 모두를 잃어버리는 크나큰 실수를 하는 사람들이 있습니다.

제 주위에서도 큰 마음 먹고 상경하였지만 전세금을 모조리 날려버리고 돌아오는 경우를 봐왔습니다. 정말 안타까운 현실입니다.

평생 힘들게 한두푼 모아 벌어온 목돈을 한순간에 날려버리는 일은 없어야 되겠죠?

자, 아래의 몇가지 유의사항을 숙지하시고 전세나 월세 등 임대차 계약서 작성 전 후에 해야할 일들에 대해 알아보도록 하겠습니다.

보통은 부동산이나 공인중개사를 통하여 집을 알아보고 계약을 맺을 것입니다. 이 경우에는 큰 금액을 거래하는 것을 걱정하여 부동산을 거치게 되는 것이 사실인데요, 만약 공인중개사를 거쳐 공식적으로 거래를 성사시켰더라도 집이 경매로 넘어간다던지 임대자의 부도 등 집이 압류될 경우 법적으로 소송이 제기되면 본인의 과실을 더 크게 보는 것이 현실입니다.

계약하려는 집의 소유자와 동일 인물인지도 확인하지 않고 무턱대고 계약서를 작성하고 계약금을 송금한 경우 누구에게도 돈을 돌려받을 수 없습니다.

그래서 당부해 드리고 싶은 내용은, 부동산이나 공인중개사만 너무 믿고 의지하지 마시고 개인적으로 더 알아봐야 한다는 것입니다.

1. 부동산이나 공인중개사를 너무 믿지 마시고 본인이 직접 모든 것을 확인해야 합니다. 

하나씩 열거해 보도록 하겠습니다. 굵은 글씨를 반드시 확인해 보시기 바랍니다.

사진출처 : 송탄동부동산카페

2. 계약 전/후 계약하고자 하는 집에 대한 등기부 등본은 확인해 봅니다.

등기부 등본은 인터넷으로 손쉽게 열람 및 발급이 가능합니다. 몇백원의 수수료를 아끼려다 몇천만원의 돈을 날릴 수 있습니다.

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계약하고자 하는 집의 주소만 알고 계시다면 건물 및 대지에 대한 등본을 확인하여 근저당 설정이 되어있지는 않는지, 모든 사항이 말소되어 집에 아무 문제가 없는 상태인지를 반드시 확인해야 합니다.

등기부 등본상의 집 소유주와 현재 거래하려는 사람이 동일 인물인지를 반드시 확인해야 합니다. 부동산에서는 주민등록증이나 신분증을 먼저 확인하는 이유이죠.

개인적으로 집 계약 전 한번, 계약 직 전 한번, 계약 후 한번, 계약 후 집 이사 전 한번, 잔금 지불 때 한번씩 반드시 확인해 보는 가장 중요한 사항이 되겠습니다.

3. 이사 당일 전입신고를 할 때 확정일자를 받아둡니다.

전입신고는 당연히 이사를 하였기에 해당 동사무소로 가서 전입신고를 해야 하는 것으로 주민등록증을 갖고 방문하시면 무료로 십분 이내로 신고가 완료됩니다.

주민등록증 뒷부분에 새로운 주소지가 기록되는 거 아시죠?^^ 물론 인터넷으로 가능하지만 확정일자를 함께 받기 위해 방문하는 것을 추천해 드립니다.

계약서 뒷부분에 확정일자를 받습니다.

전입신고를 하는 겸! 확정일자를 반드시 받아두어야 하는데요, 확정일자는 전세나 월세 등 임대차 계약서를 소지하고 해당 동사무소로 방문하시면 600원의 수수료와 함께 계약서 뒷부분에 해당 동사무소장의 직인이 찍히고 확정된 날짜를 기입해 줍니다.

이것이 바로 집 등이 경매로 넘어가게 될 경우 국가에서 임차인(세입자)을 위해 보호해주는 것으로 경매 시 후순위 권리자들보다 우선적으로 보증금을 받을 권리를 주는 것입니다.

입주 날짜, 주민등록증 전입 일자, 확정일자 이 세가지의 요건을 모두 갖추어야 인정이 되며 이 세가지중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지니 가급적 이사 당일, 당일 하지 못했다면 다음 영업일에 반드시 해주는 것이 좋습니다.

계약 금액보다 높은 금액으로 경매가 성사되었을 때, 그리고 1순위로 지정되었을 때 계약금액을 100% 받을 수 있으며 그 외의 경우에는 예외와 변수가 많으니 전입신고와 확정일자를 받는 날을 앞당겨야 하겠습니다.

4. 계약하는 날 집 외부/내부 상태를 꼼꼼히 확인하고 계약에 서명합니다.

보통 임대인과 임차인이 가장 많은 씨름을 하는 것이 생활 시설에 대한 하자 여부에 대한 의견 충돌에 있습니다.

씽크대가 낡고 악취가 심해 교체를 해야할 경우 반드시 의사를 전달해야 합니다. 집주인이 끝내 교체해 주지 않더라도 계약 기간 내 하자가 생길 경우 임대인이 모두 수리해주어야 하는 것을 알고 계셔야 합니다.

수도의 상태를 확인하여 물이 힘차게 나오는지, 배수구(씽크대) 상태가 적절하며 물이 새는 곳이 없는지 확인합니다.

집주인은 벽지와 장판은 기본적으로 재정비를 해주어야 합니다. 안해준다면 할말 없으니 계약 전 반드시 확인해야 한는 사항이겠죠?

보일러를 구동시켜 상태를 확인해 주고 문제가 있을 시 계약날 또는 빠른 시간 내에 수리공을 불러 수리를 합니다. 출장비는 세입자의 몫이 될 수 있겠지만 수리비에 대해서는 당연히 집주인의 몫입니다.

방문이나 창, 창틀 등 바람이 새어들어오지 않는지 확인 후 계약 전 모든 것을 요청하시면 되겠습니다.

5. 계약할 당시 집 전체의 상태를 꼼꼼히 사진으로 촬영해 둡니다.

이 내용은 그다지 중요하지는 않겠지만, 악성 임대인의 경우 계약 만료 시 집 상태를 꼬집으며 계약 당시에는 이런 큰 하자가 없었는데 왜 이렇게 부셔졌냐 등을 들먹이며 샷시의 교체나 문짝의 교체를 강제 요구하는 경우가 있다고 합니다.

어이없는 세입자의 억울한 누명을 벗기 위한 도구가 되겠죠. 되도록 집주인이 보는 앞에서 찍어둡니다. 뜨끔 하는 분들이 계시겠죠.

이렇게 몇가지 알려드렸는데요 이 사항들만 숙지하고 계신다면 굳이 부동산이나 공인중개사를 거치지 않고도 임대차 계약서를 작성하고 권리를 보호받을 수 있을 것입니다.

참고호 한가지 알려드릴 내용이 있는데요, 에어컨의 시공이나 벽걸이TV 등의 가전제품 설치 시 벽에 구멍을 뚫을 경우 반드시 임대인(집주인)의 동의를 얻어 시공하는 것을 원칙으로 합니다.

동의 없이 함부로 뚫었다가 나중에 구멍 막고 벽 다시 세워놓고 나가라는 엄벌이 있을 수 있습니다.

또한 옥상 등에 물탱크가 있을 시 추운 겨울 한파에 의해 수도관 등이 동파되었을 때는 메인 상수도관의 문제일 경우 집주인이 수리비를 책임지고, 물탱크에서 분리관을 거쳐 각 층으로 내려오는 수도관이 파손되었을 경우 세입자가 부담을 해야 합니다.

머리가 깨질 정도의 추운 겨울인데도 집에 내려오는 상수도관을 확인하지 않고 물을 조금씩 틀어놓지도 않는 실수를 범했으니깐요^^;

예전에 한번 실랑이를 벌였던 기억이 있어서요^^

집 계약에 있어 위 사항을 반드시 숙지하시고 단 몇천원의 피해를 보시는 일이 없도록 처신하시기 바랍니다.

수십번을 읽고 수백번을 알아두셔야 하는 내용들입니다.